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主题:最为适用的房屋纠纷100问!(二)

帅哥哟,离线,有人找我吗?
卓文彬律师
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等级:版主 贴子:17 积分:234 威望:0 精华:0 注册:2010/7/8 10:48:15
最为适用的房屋纠纷100问!(二)  发贴心情 Post By:2010/7/8 16:20:10

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41.     没有房产证的房子能抵押、买卖吗?
房产证是房屋所有权的唯一证明,没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为,也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的,但是如果双方因此诉至法院,在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的,抵押还是有效的。

42.     什么人可以申请购买经济适用住房?
购买经济适用住房的申请人必须同时具备下列条件:
(一)在本市五城区工作生活; 
(二)在本市五城区落户时间满3年;
(三)年收入低于4万元(含4万元);
(四)属无房户或者人均住房建筑面积低于12平方米(含12平方米)的住房困难户。
申请人未婚的,还必须年满40周岁。
申请人已婚的,其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。
申请人与家庭直系亲属(指配偶、父母、子女,下同)在同一户口本的,该直系亲属的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。
申请人虽无住房,但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的,该申请人不属无房户。
申请人结婚满三年,申请人与其配偶均无住房,且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已连续满三年的,该申请人可视为无房户,其父母或者子女的年收入、住房建筑面积不合并计算。
申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的,该直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。
对照:福州市经济适用住房销售管理若干规定(试行)

43.     预购经济适用住房,竣工前可以转让吗?
福州市不可以。

44.     原价出售经济适用住房,还以再买吗?
不可。

45.     哪些公房不能上市交易?
(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。 
(2)已经被列入拆迁公告范围内的公房。 
(3)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的公房。 
(4)有所有权纠纷的公房。
(5)已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。 
(6)上市出售后会形成新的住房困难的公房。
(7)擅自改变房屋使用性质的公房。
(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。


46.     已购公房上市价格由谁定?
已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。 
办理房屋转让和变更登记手续时,房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的,区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估,并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。 
买卖双方当事人对评估价格有异议的,可以自接到评估价格通知书之日起15日内向房屋土地管理局申请复核,房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。 

47.没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果?何处办理《房屋租赁许可证》?
如果没有《房屋租赁许可证》,租赁合同依然有效。但是在房屋租赁中,以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》就不能办理相关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说,《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说,《房屋租赁许可证》是向公安机关办理户口登记的凭证之一。
如果要办理《房屋租赁许可证》,您应该到当地政府房地产管理部门办理。如果是县政府所在地以外的建制县,就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十六条、第十七条。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗?
如果承租人在房产证上看到有其他人的名字,就表明该房屋是共有房屋,这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房,因为房屋是夫妻共有的,如果妻子不同意出租,承租人就不能租住该房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租吗?
如果房东得到了抵押权人的同意,就可以出租,如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以,承租人一定要仔细检查房产证,了解房屋的产权状况,如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的,承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租?
没有房产证的房屋是不能出租的,产权证是房屋的权属证件,没有产权证就无法证明房屋的法律关系,从而就没有房屋租赁的法律基础;共有的房屋未经全体共有人书面同意的,以及产权不清,权属有争议的,属于违法建筑的房屋也不能出租;另外,如果该房屋不符合安全标准,不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定,或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的,属于法律法规禁止出租的房屋,那么就不能出租。如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的,同样不能出租。
此外,还有需要注意的问题,未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人,这样做一是违反国家法规,二是对承租方安全造成威胁。对于房屋所有人已死亡的,房屋继承人应当按《继承法》的规定,办妥房屋继承过户手续后,方可出租该私有房屋。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办?
租用了这样的房子,就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错的话,还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋,承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康,承租人即使在租赁的时候知道这种情况,也可以随时解除合同。
参考法条:《合同法》第五十八条、第二百三十三条。

52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗?
根据法律规定,租赁房屋,当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益,应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的,可以被视为是不定期租赁合同,但是一旦产生纠纷,就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的,从而就难以保护双方的利益了。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条。

53.房屋租赁合同必须要备案吗?
对于经营性用房来说,签订、变更、终止房屋租赁合同,出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房,暂可不备案,但为有效保护承租人的权益,最好还是登记备案,否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况;同样,出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。

54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案?没有登记备案的租赁合同有效吗?
双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理,同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案,合同还是合法有效的,双方必须按照合同的规定履行。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。

55.承租人能装修承租房屋吗?装修后财产归谁所有?
承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施,而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构,拆除承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了,承租人不仅要恢复原来的状态,还要赔偿出租人的损失。
经过出租人同意的装修,双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下,将装修后的财产折价转让给出租人。
参考法条:《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条。

56.承租人可以随便改变房屋的用途吗?
承租人必须按照合同的约定使用房屋,不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话,也应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该出租房屋有特别要求的话,还要征得主管机关的批准。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

57.在出租期间由谁负责维修房屋?承租人受到的损失应当由谁来赔偿?
及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查、维修房屋,保证房屋符合合同规定的用途。
对于承租人增添的附属设备,双方也可以约定由谁来负责维修。
如果是因为出租人不及时修复房屋,没有尽到检查和维修的义务,从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故,并且给承租人的人身财产带来损失的,出租人就应当承担赔偿责任。
参考法条:《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十三条。

58.在什么情况下,出租人可以不负责任?
如果房屋损坏是因为承租人的过错造成,或者是因为地震等不可抗力的因素造成,或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的,出租人可以免责。
但是,要注意的是,如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务,使得房屋未处于良好使用状态下,发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的,出租人不能免责,并应依过错程度承担一定责任。
如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋,但是出租人在出租时,对该房屋的现状有所隐瞒的,如果房屋发生破坏性事故的话,出租人也不能因此完全免责。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。

59.房屋拆迁后,原来的租赁合同还有效吗?
房屋拆迁后,房屋租赁关系仍然有效,双方应当按照租赁合同继续履行,出租人不能以此为理由终止租赁合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。
如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样,双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途,承租人也可以解除合同。
参考法条:国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。

60.承租人可以获得拆迁补偿吗?
承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定,我国各地的情况都不太一样。拆迁人必须对被拆迁人予以补偿,这个被拆迁人就包括承租人,但是承租人必须具有当地常住户口,按照国家规定的租金正式承租房屋,而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。


61.承租人可以购买承租的房子吗? 
如果出租人要卖掉房子,应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同,那么出租人应当把房子卖给承租人,这就叫作“优先购买权”。当然,如果承租人出的价格比别人低,出租人就可以把房子卖给别人了。
参考法条:《合同法》第二百三十条。

62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗?应当向谁支付租金呢?
如果承租人不想买下这套房子,那么承租人在原租赁合同规定的时间内,还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子,新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。
因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的,承租人应向老房东履行合同义务,所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权,通知承租人向新房东支付租金,并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前,承租人仍应按原合同履行,将租金交给老房东。
参考法条:《合同法》第八十条、第二百二十九条。

63.出租人依法终止合同,被转租人应当怎么办?
如果出租人依法终止房屋租赁合同,那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。
被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任,如果出租人也参与了增值租金的分成,那么出租人也应当承担一部分责任。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。

64.转租期限可以比原租期长吗?
转租期限一般不能超过原租赁期。但是,如果出租人同意,并且和承租人签订了相应的补充协议,那么转租期限就可以比原租期长。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。

65.承租人能提前退租吗?如果提前退租,应当提前多长时间通知出租人?
如果合同中规定了租赁期限,同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为,需要承担违约责任。承租人提前退租,应当在合理的期限以前通知出租人,以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长,法律上没有规定,要根据具体情况和合同的约定来定,通常是一个月。

66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果?
租赁期满双方未签新的合同,出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里,而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但此后的租赁期间为不定期,也就是双方当事人可以随时解除租赁合同,但出租人解除合同时,应在合理期限前通知承租人。
参考法条:《合同法》第二百三十六条。

67.承租人在什么情况下可以解除合同?
在房屋租赁期间,如果存在以下情况,承租人就可以单方面解除合同:
(1)出租人未按时交付房屋,经承租人催告后在合理期限内仍未交付。
(2)出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定,致使承租人不能实现房屋租赁的目的。
(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的。
(4)出租人不履行检查、维修义务,以致危及承租人安全或健康的。
参考法条:《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。

68.什么叫做廉租住房?谁能申请廉租住房?
城镇廉租住房,是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭,而向他们提供的租金相对低廉的普通住房。现在大多数城市已经有了廉租住房。
申请廉租住房以家庭为单位。申请廉租住房的家庭,应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资格,提出书面申请,然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核,公告登记后,才能轮候配租。收到房租补贴(或分配廉租住房)后,每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核。符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租廉租住房,具体标准由地方政府确定。
参考法条:建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。

70.在哪些情况下,政府会收回廉租住房或停发租赁补贴?
如果将承租的廉租房转借、转租,擅自改变廉租房用途,或者连续6个月以上没有在廉租房里居住,政府就会收回廉租房,或者停发租赁补贴。
参考法条:建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。

71.什么叫做承租权转让?怎样办理承租权转让?
承租权转让就是在租赁期限内,承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个第三人就叫作承租权的受让人。
承租人首先要征得出租人的书面同意,然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”,最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”,变更承租人,由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案,那么还要到同一机构办理登记备案手续。
参考法条:《合同法》第八十八条。

72.按揭房屋能出租吗?
以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行,从而获得贷款,房东拥有对房屋有限的产权,因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房,则可以向贷款银行提出申请,经同意后出租该房屋。

73.出租人能转租公房吗?如果将所租住的公房作为廉租房转租,需要经过单位同意吗?
对于出租人租住的公房,如果取得拥有该公房所有权单位的同意,出租人就有权转租公房,且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。
如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租,则无需经过单位同意,而单位也无权分享出租该公房获得的利益,但应向所在市区房屋土地管理机关申报。 

74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷,出租人有权起诉吗?
对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况,如果出租人事先征得了单位(房屋的所有权人)的同意,那么出租人就有权起诉承租人,要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租,那么出租人就只能请求法院判决合同无效,然后要求承租人搬出,并支付房屋的使用费了。
对于出租人已经购买的公房,因为出租人是房屋的所有人,所以,他当然有权提起诉讼,要求承租人履行合同,支付租金和违约金,并且赔偿损失。
参考法条:《合同法》第五十八条。

75.涉外出租需要履行哪些手续?
属于涉外出租房屋的,都应在房屋土地管理部门备案。此外,出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、身份证明等。


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