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主题:最为适用的房屋纠纷100问!(三)

帅哥哟,离线,有人找我吗?
卓文彬律师
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最为适用的房屋纠纷100问!(三)  发贴心情 Post By:2010/7/8 16:20:51

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76.要将房屋出租给经营者,出租人应当办理什么证件?还应当注意什么?
出租人应当办理《房屋租赁证》。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说,《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭证,因此,出租人应当办理《房屋租赁证》。
要将房屋出租给经营者,出租人应当检查承租人的证件,确保承租人进行的是合法经营。此外还需要经常检查,一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动,出租人应当向公安机关举报。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条第三款。

77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者,会产生什么后果?
如果出租人知道或者应当知道,承租人进行的经营活动是属于无照经营,仍然将房屋租给他们的,就会受到工商管理部门的行政处罚。     
参考法条:国务院《无照经营查处取缔办法》第十五条。

78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同?
两者的管理体制不同。用于生产经营的出租房,出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由,而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征:
①租金标准不同:双方可以自行商定租金,而不受住房租赁指导价格的约束。
②修缮责任不同:对于房屋的自然损坏,可以在合同中规定由谁负责维修,而不一定由出租人负责维修。

79.出租人应缴纳哪些税?所有的税都必须由出租人缴纳吗?
个人出租房屋并取得收入,应依法纳税。应缴税费各地均有所不同。出租人应缴纳以下税费:营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外,其余只需按实际收入的5%计征综合税费,就无需缴纳此外的其他税费了。
除了合同印花税,由双方各自承担50%以外,所有税费都应由出租人缴纳,而不可约定由承租人承担。

80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗?卖掉房屋需要通知承租人吗?
出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去,但是房屋的所有权还是属于出租人的,他有权按照自己的需要处置自己的房屋。
出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前,出租人应当在合理的时间范围内通知承租人,因为在同等条件下,承租人有权优先购买承租的房屋。
参考法条:《合同法》第二百三十条。

81.出租人把出租房抵押出去,原租房合同有效吗?
有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内,承租人可以继续住在那里,出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务,而将房屋变卖或者拍卖了,承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。
参考法条:《担保法》第四十八条。

82.房屋租赁期间承租人死亡的,合同还有效吗?
有效。在本情景中,虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋,但是因为承租人是与家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。
参考法条:《合同法》第二百三十四条。

83.承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗?
承租人死亡,如果该承租人的家人并没有和他共同居住,原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下,未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡,合同还有效吗?出租人的家人可以收回房屋吗?
在租赁期间,出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时,继承人就自动成为新的产权人,双方应当继续履行合同,出租人的家人无权收回房屋。

85.出租人有权提前收回房屋吗?
对于有固定期限的房屋租赁,出租人是否有权提前收回房屋,首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途,或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋,终止合同了。
参考法条:《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

86.如果双方没有约定租赁期限,出租人可以随时收回房屋吗?
如果双方没有约定房屋租赁的期限,就是不定期租赁了,双方可以随时解除租赁合同,但出租人也应提前通知承租人。
参考法条:《合同法》第二百三十二条。

87.承租人不交房租,出租人该怎么讨租呢?
承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的,出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达6个月之久,出租人可以收回房屋,解除合同,并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付,出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。
参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

88.承租人没有缴纳物业费,物业公司有权要求出租人付款吗?
如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费,而且得到了物业公司的书面确认,那么物业公司就不能再要求出租人付款了,否则物业公司还是有权要求出租人付款的。

也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定,必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认,那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力,而对物业公司不发生效力,出租人必须对物业公司承担责任。
参考法条:《合同法》第八十四条。

89.合格的中介机构该有哪“两证”?有效证件应当挂在哪里?
合格的中介机构应当有“两证”,也就是房地产经纪机构资格证书,以及工商行政管理局颁发的营业许可证。此外,中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。
合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置,同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂,则很有可能存在问题,委托人就一定要小心了。
为了防止中介机构造假,一定要坚持查看“两证”原件,最好把注册号记下来,以防非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果和中介机构合作,就一定要签订合同。在签订合同的时候,还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。此外,还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明,按照法律要求办理正规手续,如登记备案,办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。
参考法条:建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条。

90.中介公司可以收哪些费用?
如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同,可以按照双方的约定一次性收取中介服务费,并应当向委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物,如押金、信息费、咨询费等。此外中介公司也不得事先收取看房费。
参考法条:建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条、第二十一条。

91.如果通过中介机构没有找到房子,还用交费吗?
不用。如果中介机构没有促成合同成立,则不得要求委托人支付中介费,即使合同中这样规定也是无效的,但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
参考法条:《合同法》第四百二十七条。

92.中介机构可以收取多少中介费?中介机构应当向谁收取中介费?
中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定。按照惯例,租赁普通住宅,则由承租人向中介公司缴纳中介费,而对于公寓、别墅租赁,则由出租人支付。
参考法条:《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条。

93.什么是房屋出租代理?业务是什么?
房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理,它是指房地产经纪机构的一种经营活动,也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后,由代理机构负责寻找房客,签订房屋租赁协议,办理房屋租赁合同的相关备案手续,通过银行收取、交付租金,按照合同规定,向承租人提供一定的服务,从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。

94.如果承租人没有缴付租金怎么办?
如果承租人没有缴付租金,银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱,付给出租人,因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。

95.房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金?
不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议,承租人也必须将租金交给银行,由银行统一代收、代付租金,即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金,代理机构也必须在3日之内将租金存入银行。所以,一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求,出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险,而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。


96.承租人绕过中介机构和出租人签约,也应向中介机构支付中介费吗?
应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息,让供需双方见面,就提供了相应的服务,即使承租人绕过中介机构和出租人签约,合同的成立也是中介机构促成的,因此中介机构有权获得中介费。
参考法条:《合同法》第一百零九条。

97前期物业管理合同能约束业主吗?
尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中,但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为,开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理,并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。

98 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的?
早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。 

99怎样成为业主?
业主为房屋的所有权人,即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的,商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。

100产权证没办,是否应交物业费?
虽然您在买房的时候还没有获得产权证书,并不拥有房屋产权,但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住,对该房屋有相当的控制权,并且从物业管理中获益,因此应该支付物业管理费。


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