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土地房产  
谨防买房合同中四大陷阱
添加时间:2009/8/12 18:41:56

  合同附件与合同内容一样,都十分重要,因此应充分重视附件内容。

  专家表示,主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心,便可做到安全购房。

  购房合同中附件内容的同样相当重要,部分条款的重要性甚至超过格式条款。

  法律专家表示,虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解,也非常重视合同内容,防止签订不平等的合同条款。与此同时,政府部门也制定了格式合同文本,供购房者参考。但现实问题是,开发商会随机应变,为了规避格式合同的种种限制,往往在附件中大做文章。

  因此,购房者必须留意附件内容,以防止自己利益受损。

  纠纷多半来自附件内容

  上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。今年年初,他在莘庄附近购置了一套小面积的老工房,用于自住。但在购房合同附件中没有明确约定固定装修部分的处理办法,虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修,但是交房时他发现一台七成新的空调已被撤走。

  其实,因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。记者了解到,目前买卖过程中产生纠纷的,其中很大一部分涉及到附件内容。缘何出现这种情形呢?广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示,合同附件是合同的补充,一般来说内容不会超过合同范围,但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制,往往变附为主,以大量附件的形式,直接变更了合同的主要内容,并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用,在此情况下,附件的作用和效力远远超过合同本身,因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”张茂荣告诉记者。

  那么附件中哪些问题不能忽视呢?北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律师表示,一般情况下对于那些限制购房者权利,增加购房者义务,扩大开发商权利,免除开发商责任的内容,一定要当心;而对于二手房买卖合同,对于那些语焉不详,或者约定不是很明确的附件内容,也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看,并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。

  重点关注四大要点

  律师表示,附件的本质也是合同,任何合同都是双方协商一致的结果,即使是开发商提供的统一适用的格式附件,也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力,购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。

  据了解,目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容,因此购房者只需要在这四个方面多加小心,便可做到安全购房。下面结合具体案例来说明。

  付款方式要灵活

  有不少购房者忽略付款方式的灵活性,万一中间出现问题,往往会使自己陷入被动境地。

  案例:陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同,以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时,开发商在合同附件提到,要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续,否则视其违约,开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是,陈先生向银行申请贷款时未能成功,按合同约定首付款可能无法退还。

  律师点评:张茂荣认为,上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下,合同附件会对付款方式的违约责任进行约定,但对于没有经验的购房者而言,一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款,以免落入圈套。

  类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见,有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续,否则视为违约。

  对于上述情形,律师认为,附件是合同的补充,正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同,更不要签订只有自己义务和对方权利,没有自己权利和对方义务的附件。因此律师建议可以在附件内容中特别提出:如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。

  装修内容需细致

  不管是买全装修房,还是买二手房,对于装修部分的描述一定要细致,不能笼统模糊。

  案例:上海的王先生购买了一套全装修房,在参观样板房时,王先生发现开发商采用的装修材料质量很好,于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是,开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

  律师点评:龚胜利表示,涉及到能够明确的内容必须具体,这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言,此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

  在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送,那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚,以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录,而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

  此外,在二手房买卖过程中,还有一些装修隐蔽部分的详细情况,如水管是否漏水等,都可以事先询问卖家,然后记录在附件中。这样,即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。

  补充协议上签字要谨慎

  对于开发商事先拟定好的补充协议内容,必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。

  案例:广州的钟先生在签订房屋买卖合同时,在售楼人员的“忽悠”下,并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙,于是找到开发商理论,但开发商告诉他,此次造成延期交房的原因属于免赔范围,只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。

  律师点评:龚胜利表示,由于格式合同内容并不能包罗万象,因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中,很多开发商会事先将补充协议拟好,然后只需购房者签字即可,而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险,如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款,等于忘记保护自己的权益。

  因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议,购房人要仔细阅读、审查,防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外,购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。

  处理办法需明确

  开发商违约如何处理,合同约定应该越明确越好。

  案例:上海的于小姐购买了一套新房,在签订买卖合同时,她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统,如合同中写道:如一年内房屋出现质量问题,开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥,因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任,于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

  律师点评:龚胜利表示,很多合同中常可以看到这样的条款,“如果××,应于××日之内解决”,但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任,这样,即使最后认定是开发商的过错,却因为处理方式不明确而难以追究其责任。

  对于购房者的责任,在开发商提供的合同中,如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,也要做到越详细越好。

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