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土地房产  
物业产权纠纷的预防及对策
添加时间:2009/8/12 18:49:39

(一)识别产权陷阱
  房屋的产权也即房屋的所有权,取得了房屋的产权便对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一般的商品房买卖都要约定产权归买方所有,但在实践中由于约定不明,或法律手续不全,而使产权不明,或发生产权归属争议,或长期无法办理产权凭证的事时有发生。如有的购房合同中对产权的归属表为“房屋归买方永久使用”,买方认为永久使用权与产权没有什么区别,签了合同后当得知使用权只是产权的四项权能之一,并要求办理产权证遭拒绝后,便常会和卖方发生纠纷。另外,预售房屋有着严格的法律要求,如必须取得土地使用权证书,交付全部土地使用权出让金,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已取得预售许可证等。不具备上述条件,预售行为则属非法,双方所签的购房合同无效,购房者便不可能取得合法的产权。还有,在国家划拨土地上或在集体所有的土地上建房,而以商品房对外出售,也是非法的,买这样的房子也不可能取得合法的产权。
(二)处理产权纠纷的办法
  出现了上述问题后,购房者可以采取的对策有:
1协商或等待。直接与售房单位、开发商、物业管理单位进行交涉,求得问题的合理解决。如果问题不仅体现在自己身上,而是很多购房者都遇到的共同问题,则由其他购房者、开发商或有关部门采取必要的措施,自己的问题也得到解决。
2调解。由第三方或有关部门出面,对双方在购房中发生的争议进行调解,从而使问题得以解决,出面进行调解的单位可以是代理商、律师、行政部门、消费者协会或人民法院。
3行政裁定。根据问题的性质,提交相应的行政管理部门作裁定,还可以对行政裁定申请行政复议,即通过行政的手段使问题得以解决。
4仲裁。在双方签订的合同中订立发生争议时的仲裁条款,也可在问题出现后订立仲裁协议,把争议提交仲裁委员会裁决。
5诉讼。问题出现后,协商、等待、调解、行政裁定都没有使问题得到解决,又未达到仲裁协议,就应向人民法院提起民事诉讼,求得法院的公正判决,如对方触犯了刑法,还应由检察院提起公诉,追究其刑事责任。
  通过上述手段总会把问题解决,但这毕竟是事后的补救手段,最好的解决办法是预防,也就是按购房的基本程序,逐步地、严格地行使自己的权利,承担应尽的义务。为了更好地行使自己权利,应当事先充实房地产专业知识和法律知识,也可以聘请值得信赖的专业人士做参谋或代理。
对于房地产买卖产权纠纷中无效产权的处理原则,一般可以概括为:
1当事人不具备主体资格,或出卖的房地产属于以下情况之一的,买卖合同应无效,由过错一方承担责任:
(1)未依法登记取得房地产权证书的;
(2)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(3)权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;
(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查处或者以其他形式限制房地产权利;
(5)依法收回土地使用权的;
(6)法律、法规、规章规定不得买卖的其他情形。例如,集体土地未经征用为国有土地。
2当事人买卖侵害了政府或共有人或承租人的优先购买权,优先购买权人提出异议的,可以依法撤销已签订的买卖合同。
3未经产权登记的买卖合同,虽然房地产权尚未转移,但合同自当事人签约之日起已生效的,自公证之日生效。
4房地产权的转移日期,应自登记机关核准确权的登记申请日为准。
5房地产的风险责任,如当事人未另作约定,自产权转移之日起转移给买卖人。
6不得一房二卖,否则卖方要承担相应民事责任。
7卖方应将相关情况告知买方,包括如实告知抵押、租赁、相邻关系的义务,否则造成他人损失应承担相应民事责任。
8告知租赁合同在买卖成交后继续履行,除非双方另有约定或租赁未经登记备案。
9卖方广告与实际交付不一致,又未在变动前征得买方同意的,应承担相应民事责任。
10房地产出卖时,其附属设施同时转移。按照房屋建筑设计为独立成套的房屋,不得分割转让。
11新建房出售后的保修责任由出售人承担,其期限在买卖合同中约定,一般不少于一年,但当地政府规定不少于二年的,应不少于二年(如上海市)。保修期内的再出售,不免除原出售人的保修责任。
12违约金不低于人民银行规定的罚息率,现已提为每日万分之五。
13相关税费的承担双方无约定的,按法定各自承担。

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